俄羅斯地產觀察：租賃市場需求大 歡迎外國房企開發

在俄羅斯，市民的消費習慣和中國人完全不同，即便10年的房租可以買一套房子，大多數人的選擇仍然是租房。而且銀行的住房按揭貸款利率在9%左右，住房市場是初期階段。Tv1大陸橋物流聯盟

【圣彼得堡房價不高當地人仍選擇租房】Tv1大陸橋物流聯盟

圣彼得堡你好中餐廳的行政主廚王通是山東聊城人，四年前來到俄羅斯，目前一家人在圣彼得堡租房子。八九十平米的房子，每月房租折合人民幣近4000元，物業費也不便宜。他想在圣彼得堡有套自己的房子，但錢不湊手，按揭貸款利率又太高了。Tv1大陸橋物流聯盟

莫斯科和圣彼得堡都是底蘊雄厚的國際化都市，但是因為國際國內大環境不好，房價卻只和中國二三線城市左右。2017年，莫斯科住房均價是196000盧布一平米，折合成人民幣不到2萬元；圣彼得堡是10萬盧布一平米左右，換算成人民幣不到1萬元。但是即便當地市民平均工資在每月6000元人民幣左右，大多數人還是選擇租房住。Tv1大陸橋物流聯盟

其實俄羅斯也經歷過房價泡沫，21世紀初，房價曾經一度超越東京。近些年因為歐盟制裁，盧布貶值，現在基本處于“抄底”期。在莫斯科、圣彼得堡等大城市，10年的房租就可以買到一套房子，1:120的租售比，更是與中國大城市動輒1:500的數據相差甚遠。有中國人看好機會前來投資。Tv1大陸橋物流聯盟

2003年，華人王國欽開始在俄羅斯投資房地產項目。后來，山東東寶投資集團董事長李宗寶加入，雙方共同出資在圣彼得堡成立了SBI公司，統籌餐飲、地產以及文化基金會的項目。Tv1大陸橋物流聯盟

趙建軍是SBI公司前期項目部的總經理，他對俄羅斯人普通百姓的消費習慣很熟悉。中國人大都看得長遠，注重儲蓄。但大多數俄羅斯人基本沒這個習慣。俄羅斯人很懂生活，注重眼前的享受。就公司俄籍員工來說，經常提前預支下月公司，下個月再預支下下個月工資。Tv1大陸橋物流聯盟

【500萬人住危房歡迎外國房企去蓋樓】Tv1大陸橋物流聯盟

趙建軍介紹，俄羅斯目前對國外房地產公司持歡迎的態度。這里地廣人稀，很多遠離大城市的小村莊只有幾百人，但為了這少數民眾的生活，國家還要配備全套機構和設施，如醫院、學校等。這大大增加了國家治理的成本。Tv1大陸橋物流聯盟

這幾年，俄羅斯希望把大部分的民眾遷到莫斯科、圣彼得堡等幾個大城市。但這些大城市近30年來基建發展緩慢，很多建筑還是蘇聯時期留下的。“俄羅斯至少有500萬人生活在危房中，考慮到俄羅斯只有一億多人口，這個比例是非常大的。”Tv1大陸橋物流聯盟

另外，俄羅斯人還有個癖好，就是要在郊區擁有一套別墅。“夏天的周末，俄羅斯人一定是要去別墅中曬太陽的。對于他們來說，郊外的別墅、聯排都是普通房屋，并不是奢侈品。”多種因素結合，俄羅斯急需大規模的房地產開發，但由于俄羅斯產業結構較為單一，資金流動性不足，政府和當地企業很難獲得大規模的資金進行開發。“這從俄羅斯存貸款利率就能看出來，俄羅斯貸款利率曾經高達15%-17%，存款利率也有9%左右。”Tv1大陸橋物流聯盟

目前，俄羅斯人均住房面積只有20多平方米，剛剛達到中國40平米的一半。Tv1大陸橋物流聯盟

【住房按揭剛流行利率正逐年降低】Tv1大陸橋物流聯盟

趙建軍說，俄羅斯土地2003年開始私有化，由于盧布貶值等原因，很多土地是被低估的。因而吸引了不少中國企業前來“抄底”。建筑面積1500平米以下的房子，可以先備案再建設，建完就可以拿房產證。而大規模開發，“即便土地雜草叢生，但只要開發商拿到了控規審批，有了建設許可證，就可以銷售了。”Tv1大陸橋物流聯盟

俄羅斯政府非常鼓勵企業開發房地產，審批程序很寬松，而且可以提前預售，先收錢再建房。“房地產業在俄羅斯從屬于投資業，如果提前和居民簽訂購房合同，政府就會免除18%的增值稅。”趙建軍介紹，以SBI公司為例，他們已經在圣彼得堡區域進行或者規劃了9個地產項目，既有高檔小區，也有面向年輕人的經濟適用房，當然也有迎合俄羅斯人口味的別墅、聯排。Tv1大陸橋物流聯盟

從購房者這方面來說，之前俄羅斯各銀行只有商業貸款，沒有住房按揭貸款一說。如果市民買房貸款，那就是商業貸款，利率超高。“為了鼓勵大家買房子，俄羅斯近年推出了按揭貸款制度，目前按揭利率在逐年降低。從2013年開始，市場面開始發育，從年利率12%降低到了9%，有的銀行做到了7%。”Tv1大陸橋物流聯盟

【中國企業投建大型商業綜合體】Tv1大陸橋物流聯盟

俄羅斯也有經適房，不過概念和中國差別很大。Tv1大陸橋物流聯盟

“只要售價在6萬盧布/平米（約合6100人民幣）以內，俄羅斯政府就會將其認定為經濟適用房或保障房。購買這種房屋的市民，可以享受低首付、低利率的優惠。政府也會向開發商回購這種經濟適用房，用于安置軍人等特殊人群。”趙彥軍說，目前SBI建造的經濟適用房中，已經有俄羅斯人入住。Tv1大陸橋物流聯盟

目前，就算在圣彼得堡這樣的俄羅斯一線城市，仍沒有大型商業綜合體。為了讓圣彼得堡人能夠享受吃喝玩樂“一條龍”的服務。SBI在圣彼得堡市區的“中俄友誼會展中心”項目已得到市政府批復，即將開工建設。Tv1大陸橋物流聯盟

趙建軍介紹，圣彼得堡臨近北歐，是俄羅斯最開放的城市，每年會接納大批游客。而藝術展覽、表演及購物消費的潛力還很大。“圣彼得堡市政府非常希望我們建成會展中心后，能拉動當地經濟的發展。為此，他們還專門規劃建設了地鐵站，并提前將土地交給我們，我們只需要繳納一定的租金，等待項目徹底完工后，再討論土地出讓金的問題。”趙建軍說，項目建設也是由中國企業中冶集團來進行。設施建設和物業管理，這些都是中國企業的優勢。Tv1大陸橋物流聯盟

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