地產龍頭萬科成立物流公司，這事兒可能不簡單！

近日，有爆料稱，萬科已撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產發展有限公司（以下簡稱萬科物流公司），美國黑石集團（物流時代周刊注：這家企業是美國規模最大的上市投資管理公司）也是股東之一。這兩天，這條消息多家媒體均已證實了：物流地產是萬科產業地產業務重點方向之一。JoZ大陸橋物流聯盟

萬科是誰？全球最大的專業住宅開發商JoZ大陸橋物流聯盟

萬科是誰？這個大家可能都很熟悉，但是未必對數據了解的那么詳細。截至2014年底，萬科已進入中國大陸65個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區域、以長三角為核心的上海區域、以環渤海為核心的北京區域，以及由中西部中心城市組成的成都區域。2014年萬科實現銷售面積1,806.4萬平米，銷售金額2,151.3億元，萬科已經成為全球最大的專業住宅開發商。JoZ大陸橋物流聯盟

需要操心萬科會不會做物流嗎？JoZ大陸橋物流聯盟

有分析認為，萬科做物流地產存在一些難逃的短板，主要是運營問題。曾操盤過多個物流地產項目的鄭曉軍指出，成立獨立公司后萬科首先要解決的就是客戶的問題。JoZ大陸橋物流聯盟

“物流地產是產業地產的一類，除了建筑形態上與萬科所擅長的住宅不同外，其經營模式也以持有為主，因此出售住宅出身的萬科如何蓋廠房、玩出租是萬科要學習的。”鄭曉軍進而稱，除了上述兩點外，更為困難的是物流地產的招商和運營。JoZ大陸橋物流聯盟

戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵曾表示，在沒有背靠產業和企業的前提下做物流地產，其后期運營難度會很大。JoZ大陸橋物流聯盟

萬科進軍物流，具有傳統物流地產企業不具備的優勢JoZ大陸橋物流聯盟

第一，新運作思維。萬科自己認為，與傳統物流地產企業相比，萬科具備更加專業的投資團隊、更廣泛的布局、規模化的地產協同優勢。與電商物流企業相比，萬科的平臺將更加開放，開發運營能力更加專業聚焦。JoZ大陸橋物流聯盟

第二，不差錢，大不了未來上市退出。萬科是資本運作的高手。業內人士分析：萬科在海外擁有豐富的融資渠道，海外融資成本較低，有助于萬科實現物流地產項目的快速復制和擴張，萬科快速搶占市場后，未來再通過打包上市的形式尋求退出。JoZ大陸橋物流聯盟

第三，拿地優勢。CRIC研究中心人士則指出，大型地產商在這方面有很大優勢。物流地產屬于工業地產的一類，土地來源于協議出讓。企業能否取得優質的物流地塊，很大程度上取決于政府對企業的認可度。以萬科為例，萬科較一般的中小房企明顯具有優勢，更受地方政府青睞。JoZ大陸橋物流聯盟

萬科總裁郁亮：“物業、物流、養老、社區商業等，都是目前可以看得到的模塊，我希望萬科未來能夠有更多業務獨立上市，成為有若干個上市平臺、多業態上市平臺的一個控股集團，整個平臺加起來有萬億市值。”JoZ大陸橋物流聯盟

萬科進軍物流，可能已拿地一百萬平米JoZ大陸橋物流聯盟

作為地產界老大，萬科進軍物流領域并不算早，但一位知情人士透露：截止到6月，萬科悄悄拿下的物流地產總用地面積已經達到一百萬平米左右。JoZ大陸橋物流聯盟

2014年8月，萬科貴陽龍里物流項目簽約，建筑面積分別為10.1萬平方米。JoZ大陸橋物流聯盟

2015年年初傳出消息，萬科物流地產業務作為獨立事業部在集團內獨立。JoZ大陸橋物流聯盟

2015年3月消息，萬科武漢陽邏物流項目落戶。項目占地面積約14.9萬平方米。JoZ大陸橋物流聯盟

2014年5月16日，萬科借簽約河北廊坊項目宣布進軍物流地產。JoZ大陸橋物流聯盟

2015年5月，萬科山東濟南空港現代物流服務基地項目已正式簽約；JoZ大陸橋物流聯盟

2015年6月初，萬科與中鐵物流集團在北京達成戰略合作協議。JoZ大陸橋物流聯盟

物流地產為啥招來了萬科？“黃金時代”的味道！JoZ大陸橋物流聯盟

一方面，房地產業的不景氣，這個不用多說。2014年，房地產行業受到周期性下行和互聯網的雙重沖擊，所有的公司都突然發現，房子不好賣了，利潤不好賺了。正如萬科2014年年報致股東所言：“我們身邊的世界正發生巨變。”JoZ大陸橋物流聯盟

另一方面，曾被認為是一片紅海的物流行業，似乎迎來了另一個“黃金時代”。據統計，截至2014年5月，全國優質倉儲物業平均租金已連續18個季度上漲，倉儲物業投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業市場第一，一線城市倉儲物業租金在未來15個季度還將繼續上漲。基于個人消費增長、電商崛起等所帶來旺盛的物流倉儲的需求，以及該產業穩定的收益、廣闊的發展空間，越來越多的房企如萬科、綠地、復星、華夏幸福，也基于自身專業開發優勢，趁物流地產市場需求旺盛時期，積極進入、加快轉型、拓寬盈利渠道。JoZ大陸橋物流聯盟

附：有一張內部圖片簡要的概括了萬科物流地產的打法。為了便于大家更清晰的閱讀，按照原版臨摹如下圖：JoZ大陸橋物流聯盟

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內部員工表示：“這張圖是去年年中的，但現在基本也是按照這個戰略在運作，不過是把事業部換成了公司而已。”JoZ大陸橋物流聯盟

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