曹妃甸十年:從崛起到停滯到借勢(shì)京津冀 地價(jià)已翻三倍

進(jìn)入9月，地處唐山南部、與天津?yàn)I海新區(qū)隔海相望的曹妃甸陽光明媚。在這片近2000平方公里的土地上，現(xiàn)代化廠房、高樓與爛尾樓交織著從車窗外飛掠而過。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

十年前，這是一片輿論意義上的投資熱土，但它的宏大藍(lán)圖卻沒有變成現(xiàn)實(shí)。而今，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展國家戰(zhàn)略的穩(wěn)步推進(jìn)，曹妃甸的運(yùn)營者試圖找到新的機(jī)遇。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

自2007年3月，首鋼京唐公司正式動(dòng)工以來，首鋼集團(tuán)便和曹妃甸的命運(yùn)捆綁在一起。一些人甚至評(píng)價(jià)，沒有首鋼，當(dāng)年的曹妃甸不會(huì)引來那么密集的目光。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

在這10年時(shí)間里，除了首鋼京唐公司、華潤電廠等少數(shù)企業(yè)正式投產(chǎn)外，曹妃甸仍處于開發(fā)建設(shè)中，簽約、動(dòng)工建設(shè)甚至建成的企業(yè)并不在少數(shù)，但規(guī)模生產(chǎn)的企業(yè)寥寥無幾。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

當(dāng)?shù)卣笕耸坎⒉患芍M談起近年曹妃甸的“發(fā)展緩慢”，而在加快京津冀一體化步伐的大背景下，首鋼與曹妃甸有了進(jìn)一步動(dòng)作，2015年由首鋼集團(tuán)和曹妃甸城投公司共同出資成立京冀曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)投資建設(shè)有限公司，負(fù)責(zé)曹妃甸110平方公里示范區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和未來城市運(yùn)營。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

京冀協(xié)發(fā)投建公司總經(jīng)理李國慶表示，在京津冀協(xié)同發(fā)展大格局下，尤其是雄安新區(qū)的成立后，隨著北京加快產(chǎn)業(yè)疏解步伐，曹妃甸成為一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)承接地，“不僅僅承接來自北京的產(chǎn)業(yè)，也承接來自雄安的產(chǎn)業(yè)。”李國慶表示。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

尋路：借勢(shì)京津冀協(xié)同發(fā)展Nve大陸橋物流聯(lián)盟

雖然過去10年曹妃甸發(fā)展相對(duì)緩慢，但整個(gè)區(qū)域格局和產(chǎn)業(yè)框架已雛形初現(xiàn)，隨著雄安新區(qū)宣布成立和北京加快產(chǎn)業(yè)疏解，李國慶對(duì)曹妃甸未來的發(fā)展?jié)M懷信心。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

李國慶稱，曹妃甸主要承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，“一是高端制造業(yè)，包括節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、石油化工等，而且產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移范疇上還要擴(kuò)大；另外雄安新區(qū)內(nèi)的企業(yè)也要搬遷，最近幾個(gè)月，雄安新區(qū)有些企業(yè)來曹妃甸調(diào)研，在這個(gè)形勢(shì)下，曹妃甸產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)度是加快的。”Nve大陸橋物流聯(lián)盟

曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)管委會(huì)一位官員介紹，目前恒大集團(tuán)、富力地產(chǎn)已經(jīng)準(zhǔn)備進(jìn)駐曹妃甸，中南地產(chǎn)已經(jīng)在曹妃甸深耕多年。此前，曹妃甸鮮有知名房企進(jìn)駐。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

京冀協(xié)發(fā)投建公司負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，“原來曹妃甸土地價(jià)格是每畝40萬元，今年拍的幾塊地起價(jià)都是每畝150萬元，去年房價(jià)是四五千左右，今年到了六七千。”Nve大陸橋物流聯(lián)盟

整個(gè)京津冀地區(qū)在過去幾年中都不同程度出現(xiàn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上漲，不過，在上述地產(chǎn)人士看來，地價(jià)和房價(jià)上漲，包括恒大、富力準(zhǔn)備進(jìn)駐曹妃甸，意味著曹妃甸價(jià)值開始凸顯，“北京搬過來的七八家企業(yè)已經(jīng)動(dòng)工了，慢慢建成也會(huì)逐步投產(chǎn)，在京津冀一體化情況下，整個(gè)曹妃甸發(fā)展形勢(shì)會(huì)越來越好。”Nve大陸橋物流聯(lián)盟

曹妃甸官方消息透露，今年下半年以來，曹妃甸先后在珠三角、廈門、雄安新區(qū)舉行招商推薦會(huì)，同時(shí)也在曹妃甸舉辦城市招商推薦會(huì)。截至8月17日，各園區(qū)共簽約項(xiàng)目179個(gè)，總投資2437億元。其中50億元以上的項(xiàng)目9個(gè)，總投資達(dá)1778億元。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

在大力促進(jìn)招商的同時(shí)，首鋼集團(tuán)也開始謀劃自己的產(chǎn)業(yè)布局，2015年6月，在北京市財(cái)政局支持下，首鋼基金公司在曹妃甸成立京冀資本，設(shè)立了曹妃甸發(fā)展系列基金、京冀曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)基金，在完善曹妃甸地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)配套建設(shè)同時(shí)，也為承接北京市相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移遷入，提高區(qū)域發(fā)展后勁提供金融支持。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

李國慶介紹，目前，京冀協(xié)發(fā)投建公司已經(jīng)建成一期被動(dòng)式住宅示范區(qū)，下一步該公司還將與國內(nèi)外企業(yè)合作投資相關(guān)綠色建材領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)，并在曹妃甸建設(shè)一個(gè)綠色環(huán)保節(jié)能建材園區(qū)，同時(shí)計(jì)劃開發(fā)綠色生態(tài)節(jié)能示范特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

京冀協(xié)發(fā)投建公司地產(chǎn)部部長王雙榮介紹，首鋼并不打算做房地產(chǎn)，目前建成的被動(dòng)式建筑首堂創(chuàng)業(yè)家項(xiàng)目更多是示范意義，“還是為了吸引產(chǎn)業(yè)和人，用綠色生態(tài)節(jié)能高標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境吸引更多人來曹妃甸投資、發(fā)展。”Nve大陸橋物流聯(lián)盟

上述曹妃甸協(xié)同發(fā)展示范區(qū)管委會(huì)官員介紹，目前曹妃甸已經(jīng)建成包括華北理工大學(xué)在內(nèi)多所高等院校，已經(jīng)有5萬師生進(jìn)駐。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

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在地理上，河北具備著承接京津兩大直轄市優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又有三個(gè)沿海地級(jí)市，但河北經(jīng)濟(jì)長期是鋼鐵等能源產(chǎn)業(yè)一支獨(dú)大，臨海經(jīng)濟(jì)并沒有完全釋放。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

2002年，首鋼正式確定搬遷至曹妃甸，由此拉開了首鋼集團(tuán)這家國企和曹妃甸“同呼吸共命運(yùn)”的序幕，曹妃甸開發(fā)也由此正式啟動(dòng)。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

2002年9月，首鋼集團(tuán)與河北建投、唐山鋼鐵、秦皇島港、唐山港共同投資成立曹妃甸實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司。2003年3月，由曹妃甸實(shí)業(yè)主導(dǎo)的曹妃甸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正式啟動(dòng)，前期主要是建設(shè)首鋼京唐公司新址和港口碼頭填海工程。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

2005年2月，首鋼搬遷曹妃甸方案正式獲得國家發(fā)改委批復(fù)，10月，曹妃甸工業(yè)區(qū)黨工委、管委會(huì)成立，2006年10月，曹妃甸新區(qū)成立，將唐海縣、曹妃甸新城、南堡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和曹妃甸工業(yè)區(qū)納入曹妃甸。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

2007年，首鋼京唐公司新址工程正式動(dòng)工建設(shè)，首鋼京唐公司由首鋼和唐鋼分別持股51%和49%成立，按照當(dāng)初的定位，曹妃甸主要依托深水港發(fā)展鋼鐵、石油化工和機(jī)械裝備制造等產(chǎn)業(yè)。10億噸石油儲(chǔ)量和首鋼千萬噸產(chǎn)能使得官方對(duì)曹妃甸新區(qū)的未來前景躊躇滿志。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

之后數(shù)年，曹妃甸的發(fā)展進(jìn)入快車道，一系列項(xiàng)目開始簽約、動(dòng)工，2009年首鋼京唐公司一期485萬噸產(chǎn)能正式投產(chǎn)，按照當(dāng)初規(guī)劃，到2012年公司產(chǎn)能將達(dá)到3000萬噸。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

2012年國務(wù)院批復(fù)撤銷唐海縣成立唐山市曹妃甸區(qū)的方案，自此曹妃甸正式成為唐山市的一個(gè)行政區(qū)，轄區(qū)面積接近2000平方公里。但在此之前，曹妃甸在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后受到巨大影響。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，隨著國內(nèi)鋼鐵產(chǎn)能過剩等系列因素影響，鋼材價(jià)格下跌，全國多數(shù)鋼企開始虧損，直到2014年的5年時(shí)間里，首鋼京唐公司累計(jì)虧損120億元。二期工程擱置，至今未能建成投產(chǎn)。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

與此同時(shí)，曹妃甸發(fā)展也陷入停滯，一大批建成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目未能投產(chǎn)或未建成停工。以打造生態(tài)居住新城為主的曹妃甸新城開發(fā)大量房地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐受阻，曹妃甸房地產(chǎn)空置率居高。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

一家國企和一個(gè)新區(qū)Nve大陸橋物流聯(lián)盟

曹妃甸區(qū)官方網(wǎng)站顯示：“開發(fā)建設(shè)曹妃甸是黨中央、國務(wù)院作出的重大戰(zhàn)略部署，先后有70多位黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人、120多位省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)來曹視察考察，并稱之為黃金寶地、耀眼明珠。”Nve大陸橋物流聯(lián)盟

在過去的10年里，曹妃甸這顆渤海明珠長時(shí)間陷入“緩慢發(fā)展”的窘狀，官方數(shù)據(jù)顯示，十多年來，曹妃甸累計(jì)投入資金5000億元。2016年全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值364.6億元，公共財(cái)政預(yù)算收入66.6億元；同期固定資產(chǎn)投入達(dá)886.4億元。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

對(duì)于曹妃甸發(fā)展緩慢的原因，接近政府人士認(rèn)為原因是多方面的，但主要有兩個(gè)原因，一方面因?yàn)椴苠榕c天津?yàn)I海新區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭導(dǎo)致的，另一方面當(dāng)?shù)卣_放力度和思想解放程度與北京、天津這些直轄市政府相比還有較大差距。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

一個(gè)城市發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用不可或缺。曹妃甸官方信息透露，近年曹妃甸實(shí)施重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目303個(gè)，總投資2781億元，141個(gè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，162個(gè)項(xiàng)目加快建設(shè)步伐，273個(gè)項(xiàng)目簽約落地。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

其中京津冀項(xiàng)目占大部分，京津冀項(xiàng)目累計(jì)簽約143個(gè)，總投資2356億元，已開工項(xiàng)目65個(gè)，總投資1052.8億元。而央企和京冀兩地國企又是其中主力，首鋼、中糧、華潤、北京城建、奇瑞汽車等一大批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)駐。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

曹妃甸知情人士透露，目前，這些項(xiàng)目中真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模化投產(chǎn)的只有首鋼京唐公司等少數(shù)幾家企業(yè)，“大部分企業(yè)都是搞個(gè)投產(chǎn)儀式就沒有下文了，原因一是缺乏自上而下的有力推動(dòng)，二是曹妃甸整體產(chǎn)業(yè)配套等都還不完善，原因很多。”Nve大陸橋物流聯(lián)盟

據(jù)李國慶介紹，其所在的京冀協(xié)發(fā)投建公司主要是京冀兩地政府搭建的一個(gè)平臺(tái)，首鋼代表北京市政府出資、開發(fā)建設(shè)和管理，曹妃甸建投代表河北省政府提供土地，但不參與實(shí)際業(yè)務(wù)，“形成一個(gè)兩地政府共建平臺(tái)，推動(dòng)曹妃甸發(fā)展”。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

在曹妃甸的發(fā)展歷程中，當(dāng)?shù)卣褪卒摷瘓F(tuán)支撐著區(qū)域發(fā)展，尤其是2014年，雙方簽訂合作共建開發(fā)協(xié)議以來，京冀協(xié)發(fā)投建公司成為曹妃甸開發(fā)主體公司之一，首鋼集團(tuán)成為曹妃甸開發(fā)建設(shè)的主要出資人。Nve大陸橋物流聯(lián)盟

李國慶告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在曹妃甸協(xié)同發(fā)展區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，主要采取PPP模式，整個(gè)投資規(guī)模千億起，“我們?cè)趧澏▍^(qū)域內(nèi)做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，道路橋梁、河流河道治理、基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)建設(shè)，我們和政府簽訂協(xié)議，每個(gè)項(xiàng)目全程有8%的回報(bào)。”Nve大陸橋物流聯(lián)盟

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